Carrer Major | Els experts consideren insuficients les noves mesures d’habitatge per resoldre una crisi que s’arrossega

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00:00:12: L'habitatge torna al centre del debat polític i social.

00:00:15: El govern espanyol i els grups de l'oposició aborden un nou decret d'habitatge amb mesures sobretot sobre els contractes de lloguer la protecció davant dels desonaments, la regulació dels llogues de temporada o als incentius fiscals, dels propietaris... Un debat que arriba després de casos com el de l'Amari Carmen, una veïna d'aigüetenta a set anys que ha estat a punt de perdre casa seva i que ha posat al focus en la situació de molts llogaters.

00:00:37: Per analitzar què pot aportar aquest nou paquet de mesures, quins són els seus punts forts i també les seves limitacions, parlem amb Agostí Cocola, investigador de la URB Expert en Habitatge i coordinador del projecte europeu The Housing Wealth Nexus, que estudia la relació entre els preus de l´habitatge... ...i la generació de riquesa.

00:00:54: Agostís, molt bona tarda!

00:00:59: Per començar a gostir, avui s'ha portat el Consell de Ministres.

00:01:04: De fet la situació s'està debatenant de cara entre el govern espanyol i diversos dels grups d'oposició que ja haurien de votar a favor sobre aquest nou decret d'habitatge en un context de molta pressió social també després d'aquest cas de l'Amari Carmen i les manifestacions especialment a Madrid.

00:01:20: Quina és la situació actual del mercat d'Habitatge?

00:01:23: Què ha provocat tot això i què fan necessaris aquestes mesures i aquest nou decrete?

00:01:29: Bueno, la situación en general de la vivienda por un lado tenemos que el acceso a la compra es muy difícil a través del crédito porque hay menos créditos que antes y los precios están muy caros entonces la gran alternativa sobre todo para las generaciones que entran al mercado de la Vivienda.

00:01:45: La gran alternativa es el alquiler Lo que pasa es que el alquiler, al mismo tiempo, está cada vez más caro porque es un activo de inversión.

00:01:54: Hay muchísimos inversores como estrategia después de la salida de la crisis del dos mil ocho vieron en el alquerra gran oportunidad entonces digamos hoy día hay muchísima gente que compra para alquilar en el mercado, pero con una expectativa de rentabilidad.

00:02:12: Y eso hace que a lo largo del tiempo digamos esa rentabilida tiene que ser mayor que la inflación entonces hay grupos y tantos multipropietarios como inversores profesionales Que compran para alquilar con una aspectiva de crecimiento de los precios continuados y esto es así desde el dos mil catorce dos quince lo lleva advirtiendo mucha gente y estas medidas pues están bien pero llegan

00:02:40: sobre aquest nou decret i aquestes mesures.

00:02:42: Es plantejan aquestes mesures d'ampliar la protecció davant els desnonaments, regular llogues de temporada, l'imitat determinades operacions especulatives del que ara parlaves, introduint sentils fiscals... Quines mesures consideres més rellevants de les que es poden posar en marxa?

00:03:00: Bueno, es que son muchas medidas ¿no?

00:03:03: La urgente y la de parar digamos los desahucios a personas vulnerables pues claro esta es muy necesaria.

00:03:11: Hay que tener en cuenta que por ejemplo en el conjunto de Cataluña al año pasado hubo más de seis mil desahucios una realidad social.

00:03:23: Y entonces, claro en principio se está hablando de parar esta digamos desausios por un periodo dos o tres años y aún tenemos que ver la letra pequeña de cómo se hará esto bueno pues pues pues está bien es una medida digamos urgente no después el tema del contrato de la prórrer de contrato d'alquileres también es pesante tener en cuenta En el conjunto de Cataluña, este año acaban... ...cento veinte mil alquileres.

00:03:55: Y en el estado español hay seiscientos mil alguileres que el propietario tendrá la posibilidad de renovar y aumentar los precios Entonces claro, el hecho de renovarlos automáticamente sin aumentar los presios por encima del índice del IPC es interesante pero a mismo tiempo se está planteando dos o tres años cuando bueno Los elementos sociales estaban pidiendo que sea indefinido, que a mí me parece bastante lógico porque alzar los indefinidos no solamente el inquilino está más protegido y tiene una forma de vida sino que al mismo tiempo sirve para desincentivar la inversión en alquiler.

00:04:32: Es decir si los inversores no pueden aumentar el precio por encima de la inflación eso los digamos ya no sería tan atractivo comprar para alquilar Després, otra de las medidas que se está planteándose en el Quiler de Temporada es muy importante controlar este mercado.

00:04:53: Hay que tener en cuenta que en ciudades como Barcelona, setenta y cinco por ciento del oferta d'alquiler de hívida lista es de temporada, en Tarragona es el cincuenta por ciento es de temporada... más o menos unos cincuenta por ciento.

00:05:10: Es decir, se está aprendiendo la función social de la vivienda.

00:05:13: Si juntamos a temporada y apartamentos turísticos todo ese gran stock que podría estar en Alquiler en realidad ha perdido un uso residencial.

00:05:21: Y este es un punto muy importante que es cómo recuperar ese stock para volver al residencia.

00:05:27: Entonces, por un lado lo que se está haciendo la propuesta del Consejo de Ministros es que el inquilisme, si l'inquilismo demuestra qué es vivienda permanente pues automáticamente es un contrato permanente.

00:05:40: Eso me parece muy bien pero eso no es solamente la resolución del problema porque después también tenemos una gran cantidad... ...de personas que están de paso, de estudiantes internacionales digital nomas profesionales etcétera que es una demanda que existe entonces Esta medida del gobierno no va a ser desaparecida de temporada.

00:06:03: Lo que hace falta es controlar la propiedad también y crear un registro con controles como se hizo en Barcelona, con los apartamentos turísticos... Que se demostró que controlando esa actividad y con inspecciones y delimitando en qué barrios puede crecer y no pues se ha controlado bastante y es la única ciudad europea que ha controlada el crecimiento de los apartamientos turístico Entonces la medida está bien pero bueno, se podrían hacer más cosas al mismo tiempo.

00:06:35: Et volia preguntar precisament per això perquè m'has enllet d'aquestes mesures concretes que són moltes i diverses com veus el problema de l'habitatge és molt estructural quines limitacions pot tenir aquest decret?

00:06:46: És a dir fins a quin punt pot donar resposta a una crisi que fa tants anys que s'arrossega?

00:06:54: Yo creo que hay que ser conscientes de que no va a solucionar la vivienda que tenemos, que es un calor muy grande.

00:07:01: Entonces estas medidas duran hacia las poblaciones más vulnerables me parecen bastante correctas pero después también tenemos que mirar a largo plazo y hay un tema muy importante hacer la compra para alquiler y la compra especulativa menos atractiva y directamente prohibirla.

00:07:21: Y hay otras experiencias como en Bruselas, por ejemplo que se multa a los propietarios especulativos que dejan la vivienda vacía si no ponan la viviendas del mercado es que suben el divino que directamente te muntan con seis mil euros Hay otras medidas, un poco más fuertes que se podrían hacer para desincentivar la vivienda como activo financiero.

00:07:49: También está el hecho de cuando uno compra a una vivienda y tiene que pagar en principio un diez por ciento en Cataluña pero no es agresivo.

00:07:59: Una persona que compra dos o tres viviendas también paga lo mismo La segunda o la tercera, ese impuesto aumenta considerablemente.

00:08:07: Puedes llegar a ser hasta el treinta por ciento Entonces hay como digo se podrían explorar otras vías a largo plazo también Hay que tener en cuenta tanto inversores individuos como corporativos, como empresas están comprando apartamentos enteros para ponerlos en colíbin, en alquiler de habitaciones o temporadas.

00:08:35: Y están echando a la gente básicamente y eso directamente debería ser controlado, debería hacer prohibido ese tipo de compra especulativa

00:08:46: Ho has parlat una mica abans, la teva recerca precisament s'ha centrat en el lloguer de temporada i turístic.

00:08:52: Per què aquests models han esdevingut un element central al debat sobre l'Àxis a l'habitatge?

00:08:58: Què és tan provocant?

00:09:03: En primer lugar, com decía, hi ha molts reemplats d'inquilinos que antes eran estables i que els eixen per fer arquitectura turística o arquitecture de temporada Y al mismo tiempo, claro eso significa que una gran parte del stock de viviendas en Alquiler sale del mercado residencial.

00:09:17: Pierde su función social digamos y entra a un mercado para personas que están de paso ¿no?

00:09:23: Entonces... al salir todo ese stock del Mercado Residencial por eso hace que aumenten los precios considerablemente y podemos ver el caso de Tarragona cuando uno va idealista y ve cuánta oferta hay de Alquilar ¿Qué pasaría si... no sé, quinientos Airbnb entran en el mercado residencial de Tarragona.

00:10:02: Automáticamente los precios bajarían y tenemos esa experiencia de lo que pasó en la pandemia que muchos apartamentos turísticos fueron al mercado residencial y bajaron los precios eso hay muchísimas evidencias entonces digamos recuperar Esa función residencial de ese stock que se ha perdido, creo que es fundamental.

00:10:25: Y al mismo tiempo la vivienda vacía.

00:10:27: La gente compra segundas tercias residencias simplemente para depositar el capital porque la apreciación en el precio de la vivenda es más seguro que tener dinero inmovilizado y como digo esa gente hay muchas inversores que no hacen nada con esa vivienda directamente pero como decía antes i experiències com una de Brussel·les que multen aquest tipus d'acord.

00:10:53: Has parlat abans del cas de Barcelona, al voltant d'aquests lloguers turístics a la seva regulació?

00:10:58: És evident que Tarragona no té la mateixa realitat que una de capital com Barcelona però també, com dius, viu un atenció evident en el mercat de l'habitatge Quines particularitats té Tarragona i de quina manera s'hi podria actuar?

00:11:11: Perquè s'han intentat algunes mesures, tant des d'un nivell d'administració local com a nivell general.

00:11:17: Però la situació que em ve dius és força extrema

00:11:20: a Tarragó.

00:11:24: Sí, o sigui, hi ha una falta d'oferta sobretot del mercat... I per mi és el punt principal que se devia intervenir i es ver cómo recuperar entonces esto que ya existe y devolverlo al adquirir.

00:11:41: Y después está el tema de la compra, es decir en compra y venda así que hay más oferta y hay muchísima oferta pero otra vez entramos en lo mismo.

00:11:50: Está cada vez más caro porque la mayoría de los compradores no la compran para vivir La que son muchos, son extranjeros o incluso gente de otras partes de Cataluña como Barcelona.

00:12:05: El otro salió un dato que el setenta y cinco por ciento de las convertentes que se hacían en la ciudad de Tarragona era gente que tenía su residencia fiscal fuera de la provincia de Tarragoña y muchos en Barcelona.

00:12:18: Que compran, digamos, compran es decir... el atractivo, digamos para los inversores que aún es más barata que otras ciudades del Mediterráneo y la hace una ciudad muy atractiva antes de punto de vista para invertir.

00:12:33: Entonces claro por eso decía que es fundamental controlar la inversión que no es para vivienda principal.

00:12:42: Eso es fundamental y eso es uno de los principales problemas que hay en Tarragona

00:12:47: Tu coordines el projecte europeu de housing wealth nexus que analitza aquesta relació entre habitatge i riquesa.

00:12:52: Com ve comentàvem, més enllà del decret que es pugui aprovar o no avui sobre l'habitatge, com ve comentar segurament és una qüestió que no resoldrà ni molt menys la crisi financera i d'habitatge que hi ha dia d'avui perquè és una cosa que va a molt llarg termini i que ve arrossegancès de fa molt temps Quins canvis creus que serien necessaris perquè l'habitatge deixi de ser un problema per tantes persones?

00:13:14: Mira una mica més lluny, mira anar d'aquí uns anys.

00:13:21: El sector privado habla mucho del que falta oferta y que el problema es de falta d'oferta.

00:13:27: Pero yo creo que el problemas es de precios, no es de oferta.

00:13:31: Es decir los precios están inflados.

00:13:32: Los precios no se corresponden con los salarios... ...de la mayoría de la población.

00:13:37: Y ese es el principal problema, como digo, relacionado con la vivienda activa de inversión.

00:13:44: Lo que estamos viendo en mi proyecto es que hay una digamos lo más ricos que puedan comprar viviendas normalmente sin... Créditos están acumulando más viviendas y están, digamos, acumulado ritesa a través de la vivienda.

00:13:58: Y los más jóvenes de más pobres que no pueden comprar y que entran en el mercado al killer se están empobreciendo cada vez más... ...y están pasando parte de sus salarios a los más ricos que ya tienen vivienda Entonces eso es un problema estructural que tiene que ser cambiado.

00:14:14: Por eso el tema es limitar y controlar La compra especulativa, la compra que no és per primera residència.

00:14:24: És una medida fundamental que creo que este decreto no está haciendo.

00:14:30: Doncs Agostico Cola, investigador de l'URB expert en habitatge, coordinador del projecte europeu de housing wealth nexus.

00:14:35: Moltíssimes gràcies per atendre els nostres micròfons d'Ecarrer Maijó per parlar d'un tema de tanta actualitat i tan important com és el de la crisi de l´habitatge.

00:14:43: Seguirem ben atents a com evolucioni aquesta situació.

00:14:46: I moltíssimes Gràcies per tindre'ns!

00:14:49: Gràcies.